賃料・利回り分析

エリア別の想定賃料㎡単価・総利回り・成長性を比較。長期（年間賃貸）と短期（ホリデーホーム／Airbnb想定）の利回り目安も確認できます。

🧾 実契約データとの突き合わせ（DLD Ejari）

このページの賃料は「取引単価 × 想定利回り」で算出した推計値です。それが実際の契約とどれだけ合っているかを、ドバイ土地局に登録された実際の賃貸契約で検証します。実測利回り＝（DLD実測の賃料㎡単価 ÷ 本サイトの取引㎡単価）。

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利回りランキング（総利回り）

エリア別の平均総利回り。首長国別に色分け。

ドバイ アブダビ ラスアルハイマ
グロス（表面）利回りです。当サイトの42エリア実測ではサービスチャージ等を引いた実質は表面5.20%→3.65%（-1.55pt。管理費の高いエリアは-3pt超）。実質は実質利回りランキングで確認を。

高利回りエリア Top10

総利回りが高い順（フィルタ反映）。バーは首長国色。

エリア別 賃料・利回り一覧

想定賃料㎡単価 ＝ 取引㎡単価 × 総利回り の概算。列見出しをクリックで並べ替え。

エリア 首長国 取引㎡単価 想定賃料㎡単価 実測賃料㎡単価
DLD・直近12か月		 総利回り 前年比 賃貸契約数
直近12か月（流動性）
「想定賃料㎡単価」はエリア平均の㎡単価×総利回りから逆算した概算（利回り列と同じ情報の別表示）です。「実測賃料㎡単価」はDLD（Ejari）に登録された直近12か月の実契約の集計で、こちらが実勢です。「賃貸契約数」は流動性の目安——件数が少ないエリアは想定利回りのブレも出口の不確実性も大きくなります。管理費・空室・仲介手数料は含みません。

利回り × 前年比成長

右上ほど「高成長 × 高利回り」。バブルの大きさ＝取引㎡単価。

右上＝賃料も価格も伸びている「攻め」のエリア、左上＝価格が落ち着いた高利回りの「守り」のエリア。分散するなら両方から1つずつが定石。

短期 vs 長期の利回り

🏠長期賃貸（年間契約）
–
安定した年間賃料。空室リスク低め。
🛎️短期・ホリデーホーム
–
Airbnb想定・総収入ベース。運営費控除後は長期を下回ることも。
短期運用（ホリデーホーム）の表示は総収入ベースの目安（長期比+2%と仮定）です。実際は運営代行・清掃・光熱・プラットフォーム手数料等で売上の20〜30%程度が消えるため、稼働が振るわなければ手取りは長期賃貸を下回ることが普通にあります。ドバイはDET/DTCMのホリデーホーム登録が必要で、許認可費用も別途かかります。

エリア × タイプ 利回りヒートマップ

濃い緑ほど高利回り。「どのエリアの・どの広さ」が収益効率が良いかを一目で比較（サンプル取引から集計、首長国フィルタ連動）。

一般に狭い物件×郊外エリアほど利回りが高く、広い物件×一等地ほど低利回り（値上がり・安定性重視）になります。空欄はサンプルが無い組み合わせ。

物件サンプルの賃料分布

選択エリアのサンプル取引レコードから、想定年間賃料の水準を集計します。

賃料は物件価格 × 当該レコードの利回りで算出したサンプル値です（実在物件ではありません）。

📊 2026年上半期の実測利回り（価格帯別）

ドバイの主要ポータルが公表した2026年上半期（H1）の実測ROI。「高級エリアほど利回りが低い」という通説が、必ずしも当てはまらないことが読み取れます。出典：Bayut H1 2026 Dubai Market Report

アパートメント

価格帯代表エリア実測ROI
手頃ディスカバリー・ガーデンズ9.06%
中価格帯アル・フルジャン7.69%
超高級アル・バラリ6.48%
高級ソバ・ハートランド6.41%

ヴィラ

価格帯代表エリア実測ROI
超高級アル・バラリ6.37%
中価格帯ダマック・ラグーンズ6.09%
高級ジュメイラ・ゴルフ・エステーツ6.04%
手頃ダマック・ヒルズ25.97%
注目すべきはヴィラの利回りが価格帯によらず6%前後に収れんしている点です。アパートは手頃な価格帯（9.06%）と高級帯（6.41%）で2.6ポイントの差がありますが、ヴィラはわずか0.4ポイント。ヴィラは供給が限定的で賃料が高値で維持されやすいため、高級帯でも利回りが落ちにくい構造といえます。「高級＝低利回り」は主にアパートに当てはまる法則です。
H1 2026の賃料上昇率（前年比）：アラビアン・ランチズのヴィラ ＋12.7%、パーム・ジュメイラの4ベッドヴィラ ＋9.64%、ソバ・ハートランドのアパート ＋6.45%、パーム・ジュメイラのアパート ＋5.31%、ドバイ・サウスの3ベッドヴィラ ＋5.27%、インターナショナル・シティのアパート ＋4.25%、アルジャンのアパート ＋3.43%。売買単価はドバイ・サウスのアパートが＋3.27%/sqft、ブルーウォーターズ島のアパートが＋1.84%/sqft。