収益シミュレーター

完成物件もオフプランも対応。購入諸費用・支払いプラン・毎年のキャッシュフロー・売却時のリターン（IRR）まで概算します。すべて円換算つき。

シナリオ：

条件を入力

🏗️ オフプラン：賃料収入は引渡し後から。建設中は分割払いのみが発生し、その間の値上がり（キャピタル）を狙う投資です。
購入諸費用は自動計算（DLD 4%・仲介2%+VAT・事務費等、ローン利用時は登録0.25%追加）。売却時費用は2%で計算。

初期費用の内訳

物件価格のほかに約6〜7%の諸費用が最初に必要。UAEは保有税ゼロなので、コストは「入口」に集中しています。

年次キャッシュフロー

空室・運営コストを引いた後の年間手残り。

バーがプラスなら保有中も毎年お金が入る状態。オフプランでは建設中が赤（分割払い）になり、引渡し後に緑へ転じます。

資産価値と純資産の推移

物件の市場価値・支払済み累計・純資産の推移。

青線（市場価値）が橙線（支払済み累計）を上回った分が含み益。オフプランは全額払う前に価値が上がる=少ない資金で値上がりを取れるのが最大の魅力です（逆回転もあり得ます）。

戦略比較：どれが一番増える？（IRR・年率）

同じ条件で「オフプラン保有」「オフプラン・フリップ」「完成物件を現金購入」を比較。

⚠️ 下振れテスト（感応度）

前提を1つずつ悪化させたとき、IRRとトータル利益がどれだけ変わるか。複合シナリオでも耐えられるかが投資判断の分かれ目です。

IRRが高い＝資金効率が良いですが、この比較の順位は「建設中の値上がり率」の入力値でほぼ決まります（既定6%。3%以下にすると順位が入れ替わることを確かめてください）。オフプランは遅延・中止・完成時の相場下落リスク、フリップは建設中の値上がりが想定を下回ると利益が消えるリスクを含みます。分割払いで資金効率を高めたいならオフプラン保有、収益の読みやすさ・即賃料なら完成物件——目的に合わせて、必ず上の下振れテストとセットで判断を。

🇯🇵 円建て・税引き後リターン（所有形態・UAE移住つき）

為替の変動と税金を反映した「本当の手取り」を計算します。個人保有かUAE法人か、いつUAEへ移住するかで税負担が大きく変わります。

線は円建ての累積損益（初期投資からの回収）。3本の差＝為替リスクの大きさです。UAE不動産はAED（≒米ドル連動）資産なので、円安は追い風・円高は逆風。円高シナリオでもプラスなら為替に強い投資と言えます。
簡易計算です：減価償却・経費按分・外国税額控除・住民税均等割は未考慮。譲渡税は保有5年超20.315%／5年以下39.63%を自動適用（取得費に購入諸費用を算入）。実際の申告は税理士にご相談ください。
個人で保有UAEでは個人が自分名義で持つ不動産の賃貸・売却はUAE法人税の対象外（0%）。ライセンスを要しない不動産投資は課税所得にも売上高100万AED（登録要否の判定ライン）にも含まれません。FTA公式ガイド ↗
UAE法人で保有法人は個人とは別の納税義務者になり、課税所得のうち年37.5万AEDを超える部分に9%のUAE法人税がかかります。本試算はこの前提で計算しています（フリーゾーンの0%適格所得は別途要件があり、賃貸不動産は原則対象外）。財務省FAQ ↗
UAEへ移住した場合日本の非居住者になると、課税されるのは国内源泉所得だけです。国外にあるUAE不動産の賃料・売却益は日本では課税されません。国税庁 No.1926 ↗
出国税（国外転出時課税）対象は有価証券・デリバティブ等が合計1億円以上の場合で、国外不動産は対象外です。国税庁 No.1478 ↗
移住の判定住民票を抜けば直ちに非居住者になるわけではなく、生活の本拠がどこかで判定されます。移住年の途中までの所得や、移住が認められない場合のリスクは本試算に含めていません。
本シミュレーションは概算です。賃料・価格の将来推移は保証されません。オフプランはデベロッパーの信頼性・エスクロー確認が必須です（開発業者ガイド参照）。日本居住者は家賃所得・売却益が日本で課税対象になり得ます。実際の投資判断は必ず専門家にご相談ください。

この試算で必ず確認すべき3点

🏢

サービスチャージの実額

エリアにより年 AED 3〜30/sqft と10倍の差があります。初期値のままだと実態と大きくずれることがあるため、対象物件の実額に置き換えてください。エリア別の管理費を見る →

📉

空室率の設定

楽観的な空室率だと結果が実態から離れます。ドバイでは入居者の入れ替わりが日本より頻繁なため、年間1か月程度（8%）の空室を織り込んでおくのが現実的です。

🇯🇵

日本側の税引き後

UAEでは無税でも、日本居住者は賃料が総合課税、売却益が保有5年以下で39.63%課税されます。ここを入れないと手取りを過大評価します。日本側の税務 →

試算の目的は「儲かる数字を作ること」ではなく「どこまで悪くなっても耐えられるかを知ること」です。上の「⚠️ 下振れテスト」の表に、賃料-10%・空室2倍・上昇率-3ptなどを自動で振った結果が出ています。複合シナリオでもプラスなら、その条件は下振れに強いといえます。為替は「円建て・税引き後」セクションの大幅円高（-8%/年）も試してください。