ドバイの不動産はビザがなくても買えます。そのうえで、買った物件を根拠に2年・5年・10年の居住ビザを申請できるのがUAEの特徴です。どの物件ならどのビザの対象になるのか、費用と手順、家族の帯同、よくある誤解までを1ページにまとめました。
最終確認 2026年9月21日｜2026年2月（ゴールデンビザ）・2026年4月（2年投資家ビザ）の制度改定を反映。ビザは審査があり、要件・手数料は予告なく変わります。申請前に必ず最新の公式案内をご確認ください。
ちがいは「いくらの物件か」「完成しているか」「何年住めるか」の3点です。
2026年2月の改定で「50%支払い済み」の要件が撤廃。オフプランは頭金＋Oqood（仮登記）の段階から、ローン購入は銀行の同意書で申請できます。6か月を超えて国外にいても失効しないため、日本に住みながら持つビザとして最も使いやすい選択肢です。
完成してタイトルディードが出た物件を単独名義で持っていれば、金額を問わず申請対象に。共有名義は各自の持分40万AED以上（夫婦は合算可）。オフプランは完成するまで対象外です。アブダビなど他の首長国は75万AEDが目安です。
55歳以上の方向け。100万AED以上の不動産のほか、100万AED以上の預金、または月2万AED以上の収入でも申請できます。オフプランは対象外。国外滞在は通常の180日ルールが適用されます。
| 項目 | ゴールデンビザ（10年） | 不動産投資家ビザ（2年） | リタイアメントビザ（5年） |
|---|---|---|---|
| 物件の条件 | DLD評価額の合計が200万AED以上（1件でも複数でも可。合算は同じ首長国内の物件どうし） | ドバイ：単独名義なら金額の下限なし／共有名義は各自40万AED以上 | 100万AED以上（または預金100万AED／月収2万AED）・55歳以上 |
| オフプラン | ○ 頭金＋Oqood登記の段階から | × 完成・タイトルディード発行後 | × 完成物件のみ |
| ローン付き物件 | ○ 銀行の同意書（所定書式） | ○ 銀行のレター等が必要 | ○ 100万AED以上を支払い済みなら可 |
| 家族の帯同 | 配偶者・子ども（未婚の娘は年齢制限なし）、条件付きで両親も。家族以外（ドライバー・メイド等）のビザも出せるのはゴールデンビザだけ | 配偶者・子ども | 配偶者・子ども |
| 国外滞在 | 6か月を超えて国外にいても有効 | 連続180日を超えて国外にいると失効（180日ルール） | 180日ルールが適用 |
| スポンサー・就労 | スポンサー不要。就労・法人設立も可能 | スポンサー不要。就労には別途の許可が必要な場合あり | スポンサー不要 |
| 費用の目安（本人） | 実費で約8,000〜10,000AED（政府費用・健康診断・エミレーツID・最低限の医療保険を含む。年齢で保険料が変動） | AED 10,212.50（DLDの案内額） | 約7,000AED |
| 処理期間の目安 | ビザだけなら最短1週間。銀行口座の開設まで含めて2〜3週間 | 7〜10営業日 | 10〜15営業日 |
| 共通の条件 | 対象の不動産を所有し続けていること。売却するとビザの前提がなくなります。健康診断・生体認証のため、申請時に一度は渡航が必要です。 | ||
費用は家族1人あたり別途5,000〜7,500AED程度が目安。金額・日数は申請経路や時期で変わります。
同じ予算でも、「オフプランか完成物件か」で申請できるタイミングが変わります。
頭金（10〜20%）を払ってOqoodに登録された時点でゴールデンビザの申請対象。完成を待たずに10年ビザを持てるのは、2026年2月の改定で生まれた大きな利点です。買い方ガイドのステップ8がこの段階にあたります。
建設中はビザの対象外。完成してタイトルディードが発行されると、2年の投資家ビザを申請できます（ドバイ・単独名義なら金額の下限なし）。複数の物件を合算して200万AEDに届けば、ゴールデンビザの対象になります。
名義変更が終わり、タイトルディードを受け取ればすぐゴールデンビザを申請できます。ローン付きでも、銀行の同意書があれば対象です。
ドバイなら単独名義であれば金額を問わず2年の投資家ビザの対象。夫婦の共有名義は持分を合算でき、それ以外の共有は各自40万AED以上が条件です。
不動産で取る場合、必要書類はとてもシンプルです。タイトルディード（権利書）またはOqood（仮登記の証明）と、パスポートが基本。健康診断と生体認証のために、一度はドバイに行く必要があります。
不動産で取ったビザは、その物件とセットで管理されます。出口（売却）を考えるときに効いてくるポイントです。
ビザに紐付いた物件は、先にビザを「保留」または「キャンセル」してからでないと売却できません。複数物件を合算して取った場合は、合算したすべての物件が紐付きます。
同等以上の物件に買い替えるなら、申請により約1か月の保留期間があり、その間に新しい物件を購入して紐付ければキャンセルせずに済みます。日程がタイトなので、最初から段取りを組んでおく必要があります。
いまの物件を持ったまま新しい物件を買い、ビザの紐付け先を新物件に切り替えるだけなら問題ありません。ビザを切らさずに入れ替えたい場合はこの順番が安全です。
UAEの身分証。携帯電話・電気水道（DEWA）の契約に必要で、銀行口座も選べる銀行・口座の種類が一気に広がります（口座自体は非居住者でも開設できる銀行があります）。セカンダリー（中古）の購入手続きもぐっと楽になります。
非居住者の借入は物件価格の50〜60%程度が上限ですが、居住ビザがあると頭金20%〜まで緩和されます。→ ローン試算
配偶者・子どもを自分のビザで帯同でき、現地の学校にも通えます。ゴールデンビザなら条件付きで両親も対象です。→ 移住・生活コスト
日本の運転免許は、試験なしでUAEの免許に切り替えられます（翻訳証明とエミレーツIDが必要）。
居住者は空港のスマートゲートを使えます。ゴールデンビザは長く日本にいても失効しないため、「年に数回行く」使い方でも維持できます。
ゴールデンビザはスポンサーが不要で、就労や法人の設立も可能。居住者になると現地の証券口座も開けるようになり、将来の移住・事業展開の足場になります。
予算や目的によっては、物件とは別のルートのほうが合うこともあります。
| ルート | 期間 | 主な条件 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 法人設立（投資家ビザ） | 2年 | フリーゾーンまたはメインランドに会社を設立し、その会社からビザを発給。物件の購入は不要。設立はオンラインで完結（ビザ発給と口座開設は渡航が必要） | 事業を行う人／200万AED未満のオフプランを買い、完成前から居住ビザがほしい人 |
| グリーンビザ | 5年 | スポンサー不要。高度人材（月収1.5万AED以上が目安）やフリーランス（年収36万AED以上が目安） | 専門職・フリーランス |
| リモートワークビザ | 1年 | UAE国外の会社に勤めたまま居住。収入証明と医療保険が必要 | 日本の仕事を続けながら試しに住みたい人 |
| 就労ビザ | 2〜3年 | UAEの雇用主がスポンサー | 現地で就職する人 |
| 家族ビザ | スポンサーと同じ | 居住者が配偶者・子どもを帯同（両親は収入要件あり） | 家族で移住する人 |
UAE国外向けの事業（オンライン等）や、「まず居住ビザがほしい」方に多い形。設立費・維持費が安く、手続きが早いのが利点で、約12,500AEDから設立できるフリーゾーンもあります。
UAE国内で本格的に事業をするならこちら。できる事業の幅が広い一方、費用は実費で2〜3万AED以上が目安です。
ビザを取っただけでは日本の非居住者になりません。生活の本拠がどこにあるかで判定されます。日本に住み続ける限り、家賃・売却益は日本で課税されます。→ 投資ガイド（税制）
不動産ビザは所有の継続が条件で、ビザは物件に紐付きます。売却・買い替えの段取りは上の「売却・買い替えのときの注意」を参照。
ゴールデンビザは「10年の居住許可（更新可）」であり、永住権や国籍ではありません。条件を満たし続ける限り更新できます。
2年の投資家ビザは、連続180日を超えてUAE国外にいると失効します。日本在住のまま持つなら、半年に1回は入国する前提で。ゴールデンビザにはこの制限がありません。
不動産ビザは雇用主がいないため、医療保険を自分で手配します（ビザの申請・更新の条件）。
2026年だけでも2回の大きな改定がありました。本ページは一般的な整理であり、申請の可否は審査で決まります。申請前に最新の要件をご確認ください。
「この予算でゴールデンビザに届くか」「家族も帯同したい」「法人設立とどちらが良いか」——物件のご提案から購入後のビザ申請のサポートまで、日本語でご相談いただけます。
無料で相談する →