最終更新 2026-08-28／出典：Dubai Land Department（Dubai Pulse オープンデータ）の全件集計
「ドバイの不動産はいくらから買えるのか」は、最初に浮かぶ疑問だと思います。広告には安い物件も高い物件も並びますが、ここでは実際に成約した価格の分布から答えます。DLDに登録された住宅売買の全件集計です。
円換算は為替で変動します。サイト内の数字は右上の通貨切り替えで円表示に変えられます。以下では為替の影響を受けないAED基準で説明します。
2026年（8月27日まで）に成約した住宅98,978件を価格順に並べると、真ん中がAED 136万です。安いほうから4分の1のところがAED 80万、高いほうから4分の1のところがAED 250万。つまり市場のボリュームゾーンは AED 80万〜250万ということになります。
2025年通年では中央値がAED 144万でしたから、2026年は中央値がやや下がっています。ただしこれは値下がりではありません。面積あたりの単価はAED 1,660から1,713へ上がっています。単価が上がっているのに中央値が下がるのは、取引の中心がより小さい住戸へ移っているためです。スタジオや1ベッドルームの供給が増え、そこに需要が集まっている、という構図です。
| 予算（物件価格） | 現実的に狙える範囲 |
|---|---|
| AED 60〜100万 | 郊外・新興エリアのスタジオ〜1ベッドルーム。多くはオフプラン。市場の下位25%前後の価格帯にあたり、選択肢は十分あります。利回りは高めに出やすい一方、供給が集中しているエリアが多く、賃料競争には注意が必要です。 |
| AED 100〜200万 | 最も取引が厚い中心帯。都心寄りの1ベッドルームや、郊外の2ベッドルームが視野に入ります。200万AEDを超えるとゴールデンビザの対象になるため、この帯の上限を意識する方が多いのが実情です。 |
| AED 200〜400万 | 人気エリアの2〜3ベッドルーム、あるいはタウンハウス。ゴールデンビザの基準を確実に満たせる帯です。流動性が高いエリアを選べば売却時にも困りにくくなります。 |
| AED 400万以上 | ウォーターフロントや高級コミュニティのヴィラ・大型住戸。取引件数は減るため、売却に時間がかかる可能性を織り込んでおく必要があります。 |
見落としやすいのが諸費用です。誰から買うかで大きく変わります。
| プライマリー デベロッパーから直接 | セカンダリー いまの所有者から・仲介経由 | |
|---|---|---|
| 合計の目安 | 約4〜5% | 約6〜7% |
| DLD登録料 | 物件価格の4%（どちらも同じ） | |
| 仲介手数料 | 原則ゼロ | 2%＋VAT（必ずかかる） |
| NOC・登記事務・トラスティ | 0.5〜1.5%（最大でも約1.5万AED） | |
このほか、UAEに銀行口座がない状態で海外から購入する場合は、マネージャーズチェック発行を代行してもらうための手数料が1%程度かかることがあります。口座がある場合は自分の銀行で発行するだけなので不要です。
つまりAED 100万の物件なら、総額でおよそ AED 104〜107万を見ておけば足ります。オフプランの場合は頭金10〜20%から入れるため、初期に必要な現金はもっと小さくなります。
非居住者がUAEの銀行で住宅ローンを組む場合、借入比率の上限は物件価格の50〜60%が目安です。つまり最低でも4〜5割の自己資金が要ります。金利や条件は銀行と属性で変わるため、シミュレーターで返済額と手残りを確認してから判断してください。
物件価格・諸費用・管理費・空室率・為替・税金まで入れて、実際の手取りとIRRを計算できます。
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